Eine aus mehreren Bestandteilen bestehende Immobilie kann auf verschiedene Eigentümer aufgeteilt worden sein. Die bekannteste Form ist die sogenannte Eigentumswohnung. Der Eigentümer erwirbt die Wohnung und damit einen Anteil der Immobilie. Um insoweit wirksam erwerben zu können, setzt dies voraus, dass die Immobilie im Grundbuch als aufgeteilt dokumentiert ist. Dies setzt voraus, dass zum Zeitpunkt der Errichtung oder danach eine entsprechende Vermessung erfolgt ist und die daraus gewonnenen Daten Grundlage der jeweiligen Wohnungsparzellierungen geworden sind. Da zu einer Wohnung gegebenenfalls ein Kellerraum und/oder eine Garage gehören kann, muss auch dies im Grundbuch klar erkennbar und nachvollzogen werden können. Damit für alle aktuellen und vor allen Dingen zukünftigen Eigentümer diese Voraussetzungen gegeben sind, wird eine sogenannte Teilungserklärung gefertigt. Die Teilungserklärung deklariert den Unterschied zwischen dem sogenannten Sondereigentum, dem eigentlichen Eigentum der jeweiligen Einzelerwerber und dem Gemeinschaftseigentum, d. h. den Bestandteilen des Gebäudes, die naturgemäß nicht einem Eigentümer allein zugeordnet werden können, wie z. B. Dach, Flur, Wände. Die Teilungserklärung kann auch Sondernutzungsrechte beinhalten, wie z. B. die Nutzung eines Gartens, eines Kellerraums, etc.
Neben der eigentlichen formellen Aufteilung enthält die Teilungserklärung allerdings auch die sogenannten Spielregeln der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Verhältnis der Eigentümer untereinander kann in dieser Teilungserklärung geregelt werden. Wenn keine Regelungen vorhanden sind, gilt das Wohnungseigentumsgesetz. Der Klarheit halber können bestimmte Inhalte dieses Gesetzes jedoch konkreter vereinbart werden. Dies muss die Teilungserklärung im Zweifel leisten. Die Teilungserklärung ist Bestandteil des Grundbucheintrags. Eine Änderung der Teilungserklärung ist demzufolge auch nur durch übereinstimmende Willenserklärung aller Wohnungseigentümer möglich. Dies hat in notarieller Form zu erfolgen.
Eine derartige Änderung setzt demzufolge absolutes Einvernehmen zwischen den Eigentümern voraus.
Ein häufiger Streitpunkt zwischen Wohnungseigentümern kann der Verteilerschlüssel bzw. der Umlageschlüssel sein, mittels dessen die anfallenden Betriebskosten eines Objekts auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden. Gesetzlich ist vorgesehen, dass jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet ist, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Durch einfache Stimmmehrheit können die Wohnungseigentümer abweichend beschließen, dass Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums und auch die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst oder nach anderen Maßstäben verteilt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass diese Verteilung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht und dass es sich nicht um Kosten handelt, die unmittelbar das Sondereigentum betreffen und mit dem jeweiligen Eigentümer abgerechnet werden.
Gemäß einer früheren Rechtsprechung war die Beschlusskompetenz abhängig von einer sogenannten Öffnungsklausel in der Teilungserklärung. Für den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmt das Gesetz, dass mangels anderer Vereinbarung der Umlageschlüssel das Verhältnis der in der Teilungserklärung festgelegten Miteigentumsanteile sein soll. Insoweit kommt es diesbezüglich auf die jeweilige konkrete Fassung der Teilungserklärung an. Der Teilungserklärung kommt insbesondere deshalb eine derartig hohe Bedeutung zu, da die Teilungserklärung durch ihre Grundbuchbezogenheit für jeden Rechtsnachfolger von Wohneigentum die notwendige Transparenz bietet, vor Übernahme von Eigentumsanteilen Klarheit über die auf ihn zukommenden Belastungen zu erhalten und einen Überblick über die Gegebenheiten zu erhalten.